티스토리 뷰
목차
솔직히 저는 처음에 리츠(REITs)를 그냥 "배당 잘 나오는 주식" 정도로만 알았습니다. 부동산이라는 단어에 혹해서 들어갔다가, 주가가 빠지는 걸 보고 나서야 이게 생각보다 훨씬 입체적인 상품이라는 걸 깨달았습니다. 소액으로 상업용 부동산에 투자하고 임대 수익까지 받을 수 있다는 건 분명 매력적입니다. 다만 그 매력이 전부인 줄 알고 들어가면 꽤 당황할 수 있습니다.
소액으로 건물주가 될 수 있을까
리츠(REITs)란 Real Estate Investment Trust의 약자로, 수많은 투자자의 돈을 모아 상업용 부동산을 매입하고, 거기서 나오는 임대 수익을 투자자에게 배당으로 돌려주는 구조의 회사입니다. 쉽게 말해 내가 만 원을 내면 그 만 원어치의 부동산 지분을 실제로 소유하는 에쿼티(Equity) 투자, 즉 지분 투자 개념입니다. 채권처럼 돈을 빌려주는 게 아니라, 건물 자체의 주인 중 하나가 되는 겁니다.
처음 공모 상장 리츠를 샀을 때 한 주에 5천 원도 안 했습니다. 이 돈으로 서울 도심 오피스 빌딩의 지분을 산다는 게 신기하면서도 반신반의했습니다. 실제로 배당이 들어왔을 때는 꽤 묘한 감각이었습니다. 내가 가진 건물에서 세입자가 낸 월세가 제 계좌로 들어온다는 게 실감이 났거든요.
현재 국내 주식 시장에 상장되어 거래 가능한 공모 상장 리츠는 2025년 3월 기준으로 24개입니다. 전체 리츠 시장 규모는 103조 원을 넘어섰고, 등록된 리츠 회사 수만 400개가 넘습니다(출처: 국토교통부). 하지만 우리가 증권 앱에서 실제로 살 수 있는 건 그중 일부인 공모 상장 리츠뿐입니다. 사모 방식으로 운영되는 나머지는 기관 투자자들끼리만 거래됩니다.
담는 부동산 종류에 따라 리츠의 성격도 완전히 달라집니다. 종류를 간단히 정리하면 이렇습니다.
- 오피스 리츠: SK서린 타워, 드레스 판교(크래프톤·네이버 입주), 서울스퀘어 등 대형 업무용 빌딩
- 물류 리츠: 쿠팡·컬리 등이 사용하는 수도권 물류 센터, 아마존·페덱스 창고(해외)
- 리테일 리츠: 롯데백화점·롯데마트·NC백화점 등 소매 상업 시설
- 해외 리츠: 벨기에 정부 재무부가 입주한 브뤼셀 오피스, 영국 삼성전자 유럽 본사 등
제 경험상 어떤 부동산을 담고 있는지를 먼저 이해하고 나서 투자했을 때와 그냥 배당수익률만 보고 들어갔을 때는 마음 상태가 완전히 달랐습니다. 후자는 주가가 조금만 흔들려도 불안해지더군요.
배당수익률 숫자, 그대로 믿으면 안 되는 이유
리츠는 법적으로 임대 수익의 90% 이상을 주주에게 배당해야 세제 혜택을 받습니다. 이 조건을 충족하면 법인세 면제 혜택이 주어지기 때문에 대부분의 리츠는 이 기준을 맞추려 합니다. 국내 상장 리츠의 2023년 평균 배당수익률은 연환산 기준 약 7.4%였습니다(출처: 국토교통부 리츠정보시스템). 은행 예금보다는 높고, 주식처럼 크게 출렁이지도 않는 중간 어딘가에 위치한 자산이라는 인상을 줍니다.
그런데 제가 실수한 부분이 바로 여기였습니다. 배당수익률이 높다는 것만 보고 들어갔더니, 금리 인상기에 주가가 상당 폭 하락했습니다. 배당을 7% 받는 동안 주가가 15% 빠지면 총수익은 마이너스입니다. 이건 생각보다 자주 발생하는 상황입니다.
리츠가 금리에 취약한 이유가 있습니다. 부동산을 살 때 투자자의 돈만으로는 부족하니 대출을 함께 씁니다. 이 대출에 붙는 이자 비용이 금리가 오르면 늘어나고, 그만큼 주주에게 줄 수 있는 배당이 줄어듭니다. 여기서 레버리지(Leverage)란 자기 자본 외에 부채를 활용해 투자 규모를 키우는 방식을 의미합니다. 수익률을 높여주지만 금리 상승 시 역효과가 커집니다.
그래서 지금은 투자 전에 이 항목들을 반드시 확인합니다.
- 부채비율(LTV): 자산 대비 차입 비중이 얼마나 되는지
- 이자보상배율: 영업이익이 이자 비용을 얼마나 감당할 수 있는지
- 임대 계약 구조: 장기 확정 계약인지, 임대료 인상 조항이 있는지
- 공실률: 현재 비어 있는 면적이 어느 정도인지
- 배당 지속 가능성: 최근 3년간 배당이 유지되었는지, 유상증자 이력은 어떤지
리츠는 단기적으로는 주식 시장 심리에 따라 가격이 흔들리고, 장기적으로는 부동산 고유의 위험을 그대로 안습니다. 두 가지 리스크를 동시에 가진다는 게 이 상품의 본질입니다. 제 경우엔 이걸 뒤늦게 알고 나서야 종목 선택 기준이 훨씬 구체적으로 바뀌었습니다.
ISA 계좌를 활용해야 하는 이유
리츠의 배당수익률이 높다는 건 반대로 세금도 많이 낸다는 뜻입니다. 일반 계좌에서 배당을 받을 때마다 배당소득세 15.4%가 원천징수됩니다. 연간 금융소득이 2,000만 원을 넘기면 금융소득종합과세 대상이 되어 세 부담이 더 커집니다. 배당이 잦고 금액이 클수록 이 문제가 두드러집니다.
ISA(개인종합자산관리계좌)를 활용하면 이 구조가 완전히 달라집니다. ISA란 하나의 계좌 안에 예금·펀드·리츠 등을 함께 담을 수 있고, 계좌를 유지하는 동안에는 세금을 따로 내지 않다가 해지 시 일정 한도까지 비과세, 초과분은 9.9% 분리과세를 적용받는 절세 계좌입니다. 배당을 받을 때마다 15.4%씩 떼이는 구조가 사라지는 겁니다.
제가 직접 비교해봤는데, 같은 리츠를 일반 계좌와 ISA 계좌에서 동시에 보유했을 때 배당 후 실수령 금액 차이가 꽤 납니다. 배당이 쌓일수록 이 차이는 더 커집니다. 장기 보유를 전제로 한다면 ISA 계좌 선택이 리츠 투자의 기본 세팅이라고 봐도 과언이 아닙니다.
여기에 추가로 활용할 수 있는 방법이 있습니다. 여러 리츠의 배당 지급 월을 분산해서 사모으면, 매달 배당이 들어오는 구조를 만들 수 있습니다. 리츠마다 배당을 주는 시기가 다르기 때문에 몇 개를 조합하면 사실상 월배당 포트폴리오가 됩니다. 실제로 리츠를 담은 월배당 ETF도 나와 있어서, 직접 종목을 고르기 부담스럽다면 그쪽을 활용하는 것도 좋은 방법입니다.
자산 배분 관점에서 봐도 리츠는 역할이 있습니다. 주식이 크게 빠지는 시기에도 임대 수익 기반의 배당은 상대적으로 방어력이 있습니다. 포트폴리오 일부를 리츠로 채워두면, 시장이 흔들릴 때 배당으로 일정 부분을 메울 수 있다는 심리적 안정감이 실제로 투자를 지속하게 해 줍니다. 이게 제 경험상 리츠를 계속 들고 가게 만든 가장 실질적인 이유였습니다.
결론
리츠는 소액으로 상업용 부동산의 임대 수익에 참여할 수 있는 거의 유일한 방법입니다. 직접 건물을 살 여력이 없는 상황에서도 오피스 빌딩이나 물류 센터의 지분을 가질 수 있다는 건 분명히 매력적입니다. 하지만 제 경험상 배당수익률이라는 숫자 하나만 보고 들어가면 반드시 예상 밖의 상황을 맞닥뜨리게 됩니다.
배당이 어디서 발생하고, 그 구조가 얼마나 지속 가능한지를 먼저 이해하는 것이 순서입니다. 부채 비율, 임대 계약 구조, 공실 위험, 금리 환경을 함께 살핀 뒤 ISA 계좌를 활용해 세금까지 챙기는 방식이 지금 제가 실제로 쓰는 접근법입니다. 리츠를 처음 시작한다면, 개별 종목보다 리츠 ETF로 감각을 먼저 익혀보는 것도 괜찮은 출발점이라고 봅니다.